부동산뉴스

최근 재테크 키워드는 ‘부동산 임대수익’이다. 서점 재테크 코너에는 ‘건물주’, ’상가투자‘, ’꼬마빌딩’ 등 단어가 제목에 들어가는 부동산 임대업 관련 서적이 쏟아져 나오고 있다.

 

‘조물주 위에 건물주’라는 말처럼 임대수익으로 여유롭게 사는 건물주가 선망의 대상이 되었지만, 일반 직장인들이 월급 모아 건물을 산다는 것은 꿈같은 이야기다.

 

이런 상황에서 기존에는 은퇴자를 중심으로 부동산 임대수익에 관심이 많았으나, 최근에는 저금리시대 마땅한 투자처를 찾지못한 30~40대도 부동산 임대수익에 주목하고 있다.

 

 

◇ 건물주 위에 리츠주 

리츠(REITs)는 ‘Real Estate Investment Trusts’의 줄임말로 부동산투자회사를 의미한다. 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 부동산에 투자한 후 발생하는 임대수입, 매각차익, 개발수익을 투자자들에게 배당하는 상품이다. 통상적으로 배당가능이익의 90% 이상을 의무 배당해야 한다는 특징을 갖고 있다. 
 

리츠는 대개 임대수입이 있는 상업용 부동산을 투자대상으로 설정하며, 소액으로도 부동산에 투자할 수 있기 때문에 부동산 공동구매라고도 불린다. 국내 리츠시장 규모는 작년 말 기준 41조6000억원으로 전년보다 21.6% 성장했다. 지난 2013년에 10조원 돌파 후 불과 5년 만에 40조원 대로 급성장한 것이다. 

이같은 국내 리츠시장의 급성장 배경에는 저금리 투자환경이 있다. 중위험·중수익 상품에 대한 투자자들의 관심이 높아지면서 대표적인 부동산간접투자 상품인 리츠의 투자매력이 높아진 것이다. 대표적인 글로벌 리츠시장인 미국과 일본도 저성장·저금리 국면에서 리츠시장이 크게 성장한 바 있다. 


◇ 리츠투자의 장점 
 

 

 
 
먼저 수익성이다. 리츠 투자의 가장 큰 장점은 저금리 시대에 매력적인 배당수익률을 제공한다는 것이다. 리츠는 통상적으로 배당가능이익의 90% 이상을 의무 배당해야 한다.
 
작년 국내 리츠의 배당수익률은 연 9.6%로 같은 기간 코스피200의 배당수익률(연 2.0%)과 시중 은행금리(연 2.0%)보다 5배에 가까운 높은 수익률을 기록했다. 또, 전문적인 자산관리회사의 투자·운용으로 상업용 부동산의 평균 소득수익률(2018년 오피스 4.4%, 중대형 상가 4.3%)보다도 높은 수익률을 보였다. 



다음으로 접근성이다. 부동산 직접투자는 목돈이 필요하고 자금 부족 시 대출이자를 부담해야 하므로 일반투자자의 접근이 어렵지만 리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 부동산에 투자하기에 일반투자자도 소액으로 우량 부동산에 투자할 수 있다.

국내 주식시장에 상장된 리츠는 1주 당 5000원 내외이므로, 커피 한 잔 값으로 빌딩에 투자할 수 있다. 또, 부동산 직접투자는 주로 단일 부동산에 목돈을 투자하므로 위험이 높으나, 리츠를 활용하면 국내외 다양한 우량 부동산에 투자할 수 있어 소액으로 분산투자 효과를 누릴 수 있다는 장점도 있다. 

마지막으로 유동성(환금성)이다. 상업용 부동산의 주된 투자목적은 임대수익이지만, 목돈이 들어간 만큼 상황에 따라 부동산을 처분(매도)해야 하는 상황도 고려해야 한다. 상업용 부동산을 처분(매도)하기 위해서는 적합한 거래상대방이 나타날 때까지 시간과 비용이 많이 소요된다. 특히 상가, 오피스 건물과 같이 규모가 큰 부동산의 경우 거래상대방을 찾기 쉽지 않다. 반면 리츠는 원하는 시점에 쉽고 간편하게 매매할 수 있어, 부동산 직접투자에 비해 유동성이 높다는 장점을 갖고 있다. 


◇ 알아야 할 위험요소 

부동산 간접투자상품이라고 해서 리츠에 투자위험이 없는 것은 아니다. 부동산에 투자하므로 부동산 시장 악재 발생 시 리츠도 영향을 받는다. 

부동산 경기침체로 보유한 부동산의 임대율이 하락하거나 가치가 떨어질 경우 리츠 투자자의 배당 수익 및 리츠시장 가치가 떨어질 가능성 존재하며, 금리 인상 시 부동산 및 리츠 투자 매력이 떨어질 수 있다. 

현재 배당률이 높은 리츠보다 꾸준히 높은 배당률을 줄 수 있는 리츠를 고르는 것이 바람직하다. 투자에 앞서 리츠가 보유한 부동산 자산의 입지, 임대율 등 가치 분석이 필요하다.


◇리츠에 투자하는 방법 

그동안 리츠(REITs·부동산투자회사)는 거액자산가나 연기금, 공제회 등 기관투자자를 대상으로 하는 사모리츠 위주로 운영돼 왔기 때문에 일반투자자의 참여가 어려웠다. 최근 누구나 참여할 수 있는 상장 리츠가 등장하고, 정부의 리츠 활성안 방안 추진에 따라 일반투자자의 관심이 높아지고 있다. 

일반투자자가 리츠에 투자하는 방법은 크게 3가지를 들 수 있다. 국내 주식시장에 직접투자나 해외 주식시장에 직접투자, 리츠 재간접펀드 및 상장지수펀드(ETF)에 간접투자 등이다.

‘조물주 위에 건물주’라고 하지만 리츠를 활용하면 누구나 우량 건물주가 될 수 있다. 저금리시대 높은 배당수익률을 기대할 수 있는 리츠는 상품자체로도 매력적인 투자수단이다.

국내 리츠시장은 아직 초기 단계이지만, 최근 정부의 공모·상장리츠 규제완화 및 지원방안, 퇴직연금 리츠투자 허용 등 리츠시장 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다. 저금리시대 자산관리의 한 축으로써 부동산 간접투자상품 리츠에 대한 관심이 필요하다.

출처 : NH투자증권 100세시대연구소 김은혜 책임연구원