내년 1월1일 `상임법` 개정
- 작성일 2018.10.19
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`상가건물 임대차보호법` 개정안이 지난달 국회 본회의를
통과해 내년 1월1일 시행된다. 법안이 발의된 지 3년만이다.
주요내용은 자영업 세입자가 안정적으로 장사할 수 있도록 재계약 요구권의
법적 보호기간을 현행 5년에서 10년으로 늘린 것이다.
세입자가 무형의 자산을 금전으로 보상받을 수 있는
권리금 보호기간도 3개월에서 6개월로 늘어났다.
하지만 여전히 논란인 법적 허점 때문에 상가 세입자가 알아야 할 사항들이 많다.
현대판 소작농으로 불리는 상가 세입자를 쫓아내는
`젠트리피케이션`이 심각한 사회문제로 떠올랐다.
그 배경에는 평균수명 연장과 일자리 감소에 따른
자영업자 증가라는 팍팍한 현실이 자리잡고 있다.
우리사회에서 최근 임대차보호 문제가 이슈로 떠오른 것은
이른바 `공중족발 사건`으로 불리는 세입자와 건물주간
분쟁 때문이다. 상권발달로 임대료가 폭등한 서울
서촌의 본가공중족발 사장은 월세를 4배나 올린
건물주에게 망치를 휘둘러 구속,기소됐다.
폭행 가해자임에도 사회적인 동정여론이 일면서 법개정이
급물살을 탔다. 기존법안은 상가 세입자의 임대차 계약기간을
5년까지 보장했지만 자영업자가 영업을 위해 투자한 시설비,
인테리어비, 단골손님을 유치하는 데 든 무형의 노력
등을 인정하지 않는다는 지적이 줄곧 제기됐다.
개정법이 보호하지 못하는 이들도 있다.
소급적용이 안되므로 법 시행 후 첫계약이거나 갱신하는
계약만 적용하기 때문이다.
이를테면 2014년 임대차계약을 한 세입자
김모씨가 내년 이후 계약을 갱신하면 개정법의
적용을 받는다.
하지만 2013년 11월 첫계약을 하고 5년째인 올 1월
계약을 갱신하는 세입자는 기존법이 정한 5년의
계약기간이 끝나 다시 계약갱신을 할 수 없다.
상가권리금은 2015년 처음으로 관련법이 만들어진 이후
지금까지 많은 시행착오를 겪었다. 이전에는 세입자와
임대인 두 당사자간의 문제일 뿐 법으로 인정하는 개념이
아니라 지금도 많은 건물주가 권리금을 법의 횡포라고 주장한다.
내년 개정법 시행으로 건물주는 임대차계약 만료 6개월 전부터
세입자가 새 세입자를 직접 구할 수 있도록 허용해야 한다.
쉽게 말해 기존 세입자의 권리금을 받기 위한 활동을
인정해줘야 한다는 뜻이다.
권리금 조항은 재계약권과 달리 법시행 후 현재 계약중인
관계에도 즉시 적용한다. 법조계 관계자는 "계약만료를 앞둔
세입자들은 특별히 유념해서 지켜봐야 한다"고 조언했다.
만약 임대인이 새 세입자와의 임대차계약을 거부하거나
권리금 회수활동을 방해한 경우 세입자는 손해배상청구 소송을
제기할 수 있다.
환산보증금은 소상공인을 보호한다는 취지로 일정금액 이하
소액의 보증금과 월세만 법적용 대상으로 정했는데
건물주가 법망을 피하기 위해 상한선 이상으로 임대료를
올릴 우려가 있다. 현행 서울 지역 환산보증금은 6억1000만원으로
실제 서울 임대료시세를 반영하지 못한다는 지적도 있다.
자료출처 : MoneyS주요뉴스