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서울 강남구 논현로에 위치한 대지면적 210㎡의 5층짜리 '꼬마빌딩'은 최근 공사가 한창이다.

신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 사태로 임대료가 하락한데다 임차인 확보도 어려워지면서 건물 소유주가 리모델링을 결정했기 때문이다. 임대료 수입에만 의존하기보다는 리모델링을 통해 건물의 자산가치를 높이겠다는 전략으로 전환한 것이다.

 

인근 B공인 관계자는 "최근 강남 일대 20년 이상 된 노후빌딩에 대한 문의가 많아졌다"며 "코로나19에 따른 경기 위축으로 공실률이 높아진 상황에서 리모델링을 통해 빌딩 가치를 상승시켜 시세차익을 보려는 의도"라고 전했다.

 

28일 업계에 따르면 서울 강남 주요 상권에서 최근 소규모 노후 빌딩 리모델링이 잇따르고 있는 것으로 나타났다. 강남ㆍ역삼ㆍ선릉ㆍ압구정역 등 주요 상권 일대에서는 건물 외벽에 펜스나 가림막을 친 채 공사하고 있는 노후빌딩들이 쉽게 보인다.

상업용 건물 전문 중개사인 C씨는 "가장 활발하게 리모델링이 진행되는 곳은 테헤란로"라며 "대로변에서 한 블록만 들어가면 5층 미만의 지은 지 20년 넘은 꼬마빌딩이 대부분인데 증ㆍ개축하는 리모델링 공사가 한창"이라고 분위기를 전했다.

 

실제 지난해 강남구와 서초구 일대에서 거래된 빌딩 중 절반 이상이 20년이 넘은 노후빌딩으로 나타났다. 전문가들은 장기보유나 리모델링을 통해 자본이득을 취하려는 '밸류애드(Value-Addㆍ가치부가)' 전략이 확산되고 있다고 보고 있다.

 

 

빌딩 중개 전문업체 빌사남이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난해 서울에서 거래된 50억원 미만의 이른바 꼬마빌딩 거래 2569건 가운데 71%가 지은 지 20년 이상 된 것으로 조사됐다. 특히 이 중 준공 후 30년이 넘는 빌딩 거래가 1249건에 달했다. 반면 지은 지 5년이 안 된 신축 빌딩 거래는 124건에 불과했다.

 

강남ㆍ서초구에서는 노후 건물 거래 비중이 더 높다. 지난해 강남에서 거래된 꼬마빌딩의 건축연도를 보면 20년 이상 된 빌딩이 총 97건으로 53%를 차지했다. 10~20년은 27%(49건), 10년 미만은 20%(36건)이었다.

 

전문가들은 주택 규제가 갈수록 강화되면서 현금부자들이 노후빌딩에 주목하고 있다고 분석한다. 당장의 임대수익보다는 리모델링 또는 장기보유를 통해 시세차익을 노리는 것이다. 경기 침체로 임차인 확보에 어려움을 겪다보니 공실률이 올라가고 임대 수익성이 악화되는 데 따른 고육지책이라는 얘기다.

 

다만 노후건물 리모델링 과정에서 수익률을 면밀히 따져봐야 한다. 리모델링의 경우 통상 신축보다 비용은 30% 정도 절감되지만 장기간 공사로 임대수익 공백이 생기는데다 자칫 경기 상황이 악화할 경우 기대만큼 시세차익이 발생하지 못할 수도 있기 때문이다.

 

D공인 관계자는 "노후 빌딩 리모델링은 시장의 흐름과 입지, 교통 조건, 개발 호재 등을 디테일하게 분석한 후에 결정해야 할 것"이라고 말했다.

 

출처 - 아시아경제 뉴스